近日，仲量（liàng）聯行發布的商場分析（xī）數據（jù）泄漏（lòu）海（hǎi）東管道保溫（wēn）廠家，2025年在宏不雅經濟角落、破鈔複蘇預期增強的布景下，華南非保稅物流倉儲商（shāng）場（chǎng）需求（qiú）抓續開釋，供應端新增界限創曆史新，商場呈現供需兩旺的驅動特征（zhēng）。

供需博弈加（jiā）重，房錢承壓下行

需求端麵，電商網購與即時售的活躍崇成為中樞驅能源。2025年1-11月，廣州、圳什物商品網（wǎng）上售額同比增速（sù）均（jun1）10，為區域倉儲（chǔ）租借需求築（zhù）牢基礎。

從需求結構來看，國內電商、即時售企（qǐ）業及三物流企業已成為商場（chǎng）的主要租借起原海東管道保（bǎo）溫廠家，而受（shòu）大師策略布局調節影響，部分跨境電商平台在華南地區的倉儲膨脹節律趨（qū）於審慎，增（zēng）量需求相對放緩。

在（zài）企業浩蕩強化資本管控、租借商（shāng）場舉座（zuò）承壓的環境下，大型佃農抓續化倉儲網羅，通過整多（duō）城市倉配資源、皆集布局（jú）等式縮短綜踐約資本、普及運（yùn）營率。數據（jù）泄漏，2025年，華南五市（廣州、圳、東莞、佛山和惠州）非（fēi）保稅物流倉儲淨吸納量累計約260萬平米，較2024年同比增（zēng）長，鏈接處（chù）於世界先水平。

供應端則迎來曆史峰。2025年華南（nán）五市全年非保稅標倉新增供應約487萬平米，創（chuàng）曆史新。其（qí）中，下半年實現花樣占比（bǐ）過（guò）65，新增供（gòng）應主要皆集於佛山與東莞。

供需聯係的變化平直影響租借商場模式。據（jù）了解海東（dōng）管（guǎn）道保溫廠（chǎng）家，2025年佃農（nóng）舉座租借方案趨理審（shěn）慎，為加速新增空置麵（miàn）積去化，業主浩蕩給與下調房錢報（bào）價、延伸租期等策略；而部分質佃農則收攏商場窗（chuāng）口期，通過短租轉長租、再行議定租（zū）約條目等式鎖定資本。

受此影響，全年華南非保稅物流倉儲平均房錢（qián）抓（zhuā）續（xù）下行，且（qiě）下半年跌幅迥殊擴大，大批城市全年平均房錢同比降幅10。

猜想（xiǎng）2026年，鋁皮保（bǎo）溫短期（qī）承壓永恒向好

猜（cāi）想2026年，仲量聯行指出，宏不雅政策與商場基（jī）本麵將為行業發展提供撐（chēng）抓。中央政府猜想將（jiāng）不竭積的財政政策與（yǔ）限（xiàn）度寬鬆的貨幣政策，加大逆周期與跨周期退換力度，“十五五”時分強調的作念強國（guó）內大輪回、擴大內需策略，將迥殊激活破鈔後勁。

跟著宏不雅預期誕生、破（pò）鈔韌不竭以及網購與即（jí）時售抓續（xù）增長，交流國補政策的不竭化，三物流與國內電商企業的倉（cāng）儲需求有望保抓持重。

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從基本麵來看，華南地區破（pò）鈔動能強、電商生態活躍。據統計，廣東快遞業務量多年位居世界，占世界總量近四（sì）分之；在2025年“雙十”大促（cù）時（shí）分（fèn），某頭部電商平台數據（jù）泄漏廣東購買力名次，其中圳購買力強。仲量聯行參議部（bù）資董事、區（qū）物流地產參議崇敬東談主曾（céng）麗指出：“華南非保稅物流（liú）商場需求基礎塌實，依托先（xiān）的破鈔活（huó）力、訓練的電商生態（tài）與協同的供應鏈體係，以電商和（hé）即時售為（wéi）代表的新興破鈔業態正（zhèng）抓續開釋結（jié）構倉儲需求，為商場提供永恒韌撐抓。”

不外，2026年商場仍將瀕臨供應位的壓力。除惠州（zhōu）外，其餘四城在2026年的新增供（gòng）應猜想均將過100萬平米，跟隨新花樣抓續入市，新舊（jiù）花樣間競爭將迥殊加重，房錢仍（réng）瀕臨下調壓（yā）力，續租議價空間或將（jiāng）擴大。同期，不同城市（shì）及子商場間的房錢調節幅度或將出現分化，受區位、交通可達、配送運載資本與房錢結構（gòu）差別影響，潛在需求或將圍繞“價比”在附進城市與子商場間機動地設立與遷徙。

仲量聯（lián）行華南區產業與物流勞動部崇敬東談主古（gǔ）振鵬指出：“2026年華南（nán）非保稅（shuì）物流倉儲商場的幹（gàn）線仍將是‘供給位與需求結構增長並存’。短期內，皆集托福將抓續對空置率與房錢造成壓力，但這（zhè）也為佃農提供（gòng）了化網羅（luó）布局的（de）策略窗口。永恒來看，商場出清進度有望加速，動佃農（nóng）以低的綜資（zī）本完成倉（cāng）儲體係的提質增。”

采寫：南（nán）都·灣財社記者 孫陽海東管道（dào）保溫廠家

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